Nos tempos que correm,
a crise leva a que muitas famílias sejam obrigadas a alienar onerosamente e até
a entregar às instituições bancárias as suas habitações, por falta de meios
financeiros para satisfazer os seus compromissos.
Neste contexto, é
importante que se tenha uma noção sobre esta temática e sobre os procedimentos
a ter aquando da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis. (só
nos iremos pronunciar sobre a alienação onerosa de imóveis destinados a
habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar,
por ser o mais comum).
Ora, em conformidade
com o preceituado na primeira parte da al. a) do nº 1 do artº 10º do CIRS,
constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados
rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem da
alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis. Quer isto dizer, que se
incluem neste conceito de mais-valias aqueles ganhos ou rendimentos ocasionais
ou fortuitos, que não resultam de uma actividade do respectivo titular
pré-ordenada ou dirigida à sua obtenção (normalmente chamados de windfall
gain).
A
mais-valia resultante da alienação de direitos reais sobre bens imóveis é dada
pela seguinte formula :
MV
= VR – (VA x cf. + EV + DA + DAL) x 50% *
Em
que :
VR – valor de
realização
( al. f) do nº 1 do artº 44º do CIRS)
No
caso de alienação onerosa, o valor da respectiva contraprestação
VA – valor de
aquisição (artº
45º e 46º do CIRS)
No caso de imóvel adquirido a título gratuito, o valor que tenha sido considerado para efeitos de liquidação de imposto do selo, ou, o valor que serviria de base à liquidação de imposto do selo, caso este fosse devido.
Se o imóvel houver sido adquirido a título oneroso, considera-se valor de aquisição o que
tiver servido para efeitos de liquidação do imposto municipal sobre as
transações onerosas de imóveis (IMT), não havendo lugar à liquidação de IMT,
considera-se o valor que lhe serviria de base, caso fosse devida, determinado
de harmonia com as regras próprias daquele imposto.
No caso de imóvel construído pelos próprios sujeitos
passivos, o valor de aquisição corresponde ao valor patrimonial inscrito na
matriz ou ao valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente
comprovados, se superior àquele, sendo o valor do terreno determinado pelas
regras constantes dos n.ºs 1 e 2 do artº 46º.
No
caso de imóveis adquiridos através
do exercício do direito de opção de compra no termo da vigência do contrato de locação financeira, considera-se valor de
aquisição o somatório do capital incluído nas rendas pagas durante a vigência
do contrato e o valor pago para efeitos de exercício do direito de opção, com
exclusão de quaisquer encargos.
Cf – coeficiente de
desvalorização monetária (artº 50º do CIRS)
Só
haverá correção monetária do valor de aquisição, se tiverem decorrido mais de
24 meses desde a data de aquisição do imóvel (a aplicação dos coeficientes tem
como objetivo atualizar o valor de aquisição do bem de acordo com a inflação
decorrida, e são publicados anualmente em Portaria do MF)
EV – encargos com a
valorização dos bens
(al. a) do artº 51º do CIRS)
Ao
valor de aquisição acrescem os encargos com a valorização do imóvel,
comprovadamente realizados nos últimos 5 anos.
DA – despesas com a
aquisição
(al. a) do artº 51º do CIRS)
acrescem
ao valor de aquisição, as despesas necessárias e efetivamente praticadas
inerentes à aquisição do bem.
DAL – despesas com a
alienação
(al. a) do artº 51º do CIRS)
acrescem
ao valor de aquisição, as despesas necessárias e efetivamente praticadas
inerentes à alienação do bem.
*
nos termos do nº 2 do artº 43ºdo CIRS, para efeitos de determinação do
rendimento a apurar, o saldo anual, positivo ou negativo, apurado entre as
mais-valias e as menos valias, é apenas considerado em 50% do seu valor.
Regime Transitório
De conformidade com o
preceituado no nº 1 do artº 5 do DL nº 442-A/88, de 30/11, os ganhos que não
eram sujeito a imposto de mais-valias, criado pelo código aprovado pelo DL nº
46 673, de 9/06/65, só ficam sujeitos a IRS se a aquisição dos bens ou direitos
ora transmitidos tiver sido efetuada já no domínio da vigência do CIRS, ou
seja, a partir de 01/01/89.
Assim, os ganhos
obtidos com a alienação onerosa de prédio urbano (exceto terreno para
construção) adquirido antes de 01/01/89 estão excluídos de tributação.
Exclusão de tributação
São excluídos da tributação, nos termos do nº 5 do
artº 10º do CIRS, os
ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito
passivo ou do seu agregado familiar, nas seguintes condições:
a)
Se,
no prazo de 36 meses contados
da data de realização, o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para
a aquisição do imóvel, for reinvestido na aquisição da propriedade de outro
imóvel, de terreno para a construção de imóvel, ou na construção, ampliação ou
melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em
território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia
ou do espaço económico europeu, desde que, neste último caso, exista
intercâmbio de informações em matéria fiscal ;
b)
Se o
produto da realização, deduzido da
amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do
imóvel, for utilizado no pagamento da aquisição a que se refere a alínea
anterior desde que efetuada nos 24
meses anteriores ;
Contudo, nos termos
do nº 6 do artº 10º do CIRS, não haverá
exclusão de tributação quando :
a)
Tratando-se
de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afete à sua habitação ou do
seu agregado familiar até decorridos
seis meses após o termo do prazo em que o reinvestimento deva ser
efetuado ;
b)
Tratando-se
de reinvestimento na aquisição de terreno para construção, o adquirente não inicie, exceto por motivo
imputável a entidades públicas, a construção até decorridos seis meses após o termo do prazo em que o
reinvestimento deva ser efetuado ou não
requeira a inscrição do imóvel na matriz até decorridos 24 meses sobre
a data de início das obras, devendo, em qualquer caso, afetar o imóvel à sua
habitação ou do seu agregado familiar até ao fim do quinto ano seguinte ao da
realização ;
c)
Tratando-se
de reinvestimento na construção, ampliação ou melhoramento de imóvel, não sejam iniciadas as obras até decorridos seis meses após
o termo do prazo em que o reinvestimento deva ser efetuado ou não seja requerida a inscrição do imóvel
ou das alterações na matriz até decorridos 24 meses sobre a data
do início das obras, devendo, em qualquer caso, afetar o imóvel à sua habitação
ou do seu agregado familiar até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização
;
No caso de haver
reinvestimento parcial do valor de realização e desde que verificadas as
condições estabelecidas anteriormente, a exclusão de tributação respeitará
apenas à parte proporcional dos ganhos correspondente ao valor reinvestido
(cfr. nº 7 do artº 10º do CIRS).
Em suma :
◊ para
que a exclusão de tributação referida anteriormente se concretize tem que haver
uma identidade funcional entre o imóvel transmitido e o adquirido com o produto
desta alienação, um e outro, têm de desempenhar função idêntica – habitação
própria e permanente do sujeito passivo ou do agregado familiar, e desde que se
cumpram as condições impostas pelo nº 6 do artº 10ºdo CIRS anteriormente
enunciadas ;
◊
Se para a aquisição de outro imóvel o sujeito passivo recorreu a empréstimo
bancário, o montante de tal empréstimo
não pode ser considerado reinvestimento para os efeitos supra referidos.
Assim, considera-se que o valor de
realização não é totalmente
reinvestido, se o sujeito passivo recorrer ao crédito para financiamento de
parte da aquisição de novo imóvel para habitação própria e permanente, na
medida em que a soma que sai da economia do adquirente, é somente a diferença
entre o preço da nova habitação e o montante do empréstimo.
Nestes termos, se o
valor de aquisição é igual ou inferior ao do empréstimo, não se verifica
qualquer reinvestimento do valor de realização, não se alcançando por
conseguinte a exclusão da tributação.
Se, o valor de
aquisição da nova habitação é superior ao montante do empréstimo obtido, o
valor reinvestido corresponderá à diferença entre o valor de aquisição da nova
habitação e o montante do empréstimo contraído, correspondendo a exclusão da
tributação unicamente à parte proporcional dos ganhos ao valor reinvestido.
Proximamente
daremos exemplos sobre várias situações resultantes de transmissão onerosa de
imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo e como
se declaram no Anexo G da Declaração Mod. 3 do IRS.
